공공전세가 도입된다---이용교 복지상식

공공전세가 도입된다-- 이용교 복지상식

광주드림 기자명 이용교   입력 2020.11.25 06:40

최근 정부가 발표한 ‘서민·중산층 주거안정 지원방안’에서 돋보인 것은 ‘공공전세’이다. 공공전세는 민간 아파트 전세로 쏠리는 임대수요를 최대한 분산시켜 전셋값 안정을 유도하겠다는 취지다. 올해 모집공고가 이뤄져 내년 초 입주가 가능한 임대주택도 있으니 관심 있는 사람은 살펴보기 바란다.

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정부가 공공전세를 적극 도입한다
정부는 임대차보호법 개정 이후 전세난을 잡기 위해 앞으로 2년간 전국에 11만여 공공임대주택을 공급키로 했다. 주로 월세로 내어주던 공공주택의 공실은 물론 빈 상가, 호텔 등 거주를 목적으로 하지 않는 건물까지 매입해 전세로 공급키로 했다. 정부는 ‘공공전세’와 함께 중산층을 위한 30평대 공공임대주택 공급 계획도 처음 밝혔다.
홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 “전세 수요의 매매 전환 등 수요 관리형 전세 대책은 가급적 배제하고 주택 재고 총량을 증가시키는 방식으로 임대주택 공급 확충에 주력했다”고 말했다. 그동안 정부는 5년 혹은 10년간 임대한 후에 분양하는 분양조건형 공공임대주택을 공급하였다. 이러한 방식은 새로 공공임대주택을 짓더라도 기존 주택을 분양하면 총량은 크게 늘지 않은 문제점이 있었다. 
정부는 2022년까지 11만4000가구의 전세 위주 공공임대를 공급할 계획이다. 공공임대는 6개월간 비어있어야만 ‘공실’로 분류하지만, 이를 3개월로 단축해 소득이나 자산에 제한 없이 입주 희망자에게 공급할 방침이다. 현재 전국의 공공임대 중 3개월 이상 공실인 주택은 3만9100가구다. 수도권에만 1만6000가구가 있고, 그중 서울(4900가구)에서도 강남(198가구), 송파(263가구), 강동구(356가구)에 몰려있어서 “전세난”해소에 기여할 것이다.
정부는 공공전세라는 새로운 개념을 도입하고, 2022년까지 1만8000가구를 공급하는데, 수도권 물량은 서울 5000가구를 포함한 1만3000가구다. 기존 월세 형태로 공급된 공공주택의 물량을 전세로 공급한다. 한국토지주택공사와 민간 건설사가 사전 약정을 체결하는 매입약정방식 위주로 다세대나 오피스텔 등 물량(전국에 1만3000가구)을 확보하면서 단기적으로는 기존 주택을 사들이는 매입형도 병행해 운영키로 했다.

 

 

공공전세, 소득과 자산 요건이 사라진다
전세로 살고 싶은 무주택자는 ‘공공전세’에 주목하기 바란다. 현재 주거복지 정책 중 전세 공급으로 활용되는 것은 금융 부문에서 버팀목전세자금 대출, 공공임대주택 부문에서 전세임대주택이다. 둘 다 이미 지은 공공임대주택에 입주하는 게 아니라, 시민이 원하는 주택을 찾아오면 정부가 전세자금을 지원하는 방식이다. 
그러나 이번 정책은 2022년까지 공공임대주택을 월세가 아닌 전세로 공급한다. 정부는 공공전세의 순환을 위해 임대 기간을 기본 4년에 입주 자격이 충족되면 2년 연장할 수 있도록 한다. 이는 월세인 공공임대주택이 최소 6년이고 최장 20~50년인 데 비해 다른 점이다. 또한, 공공전세는 소득 수준에 상관없이 무주택 실수요자에게 추첨 방식으로 공급된다. 공공전세의 입주자는 6년까지 시세의 90% 이하 보증금만으로도 입주할 수 있다.

 

 

신축 공공임대도 공급한다
공공전세는 새로운 제도인가? 본래 공공임대주택 입주자도 전세로 계약할 수 있었지만, 한국토지주택공사와 서울도시공사 등의 재정 운영을 위해 월세로만 계약이 가능했다. 
그런데, 전세난이 생기자 정부는 한시적으로 공공주택의 공실에 한하여 전세 계약을 가능하게 하자는 것이다. 이번 대책의 핵심은 단기 집중 공급이며 한시적인 운용이다. 공공임대주택의 총량은 한정되어 있기에 그중 일부가 전세로 전환되면 월세로 구하려는 사람이 피해를 받을 수도 있다. 이점을 의식하여 정부는 3개월 이상 입주자를 찾지 못할 때 ‘공실’로 지정하고, 공실에 한하여 전세로 전환하겠다는 것이다. 
그동안 공공임대주택은 월세를 중심으로 발전되었다. 박근혜 전 대통령은 2016년 국정과제 세미나에서 “어차피 전세는 끝났다”며 전세의 종말을 고한 바 있다. 그 대책으로 중산층이 입주할 수 있는 월세 기업형 임대주택인 ‘뉴스테이’를 제시했다. 보증금 1억 원대에 월세 100만 원대였다. 이는 문재인 정부 들어 기업형 임대주택이란 이름으로 공공성을 강화해 추진되고 있다. 경제가 호황일 때는 임대인에게 투자를 위한 종잣돈으로 전세보증금만 한 게 없었다. 하지만 제로 금리 시대에 전세는 더는 임대인에게 매력적이지 않다. 집을 가진 사람은 전세보다는 월세를 선호하는데, 전세 수요자가 있기에 정부가 공공전세를 공급하려는 것이다. 
공공임대주택의 일부를 전세로 전환하더라도 민간 영역에서 줄어든 전셋집을 보충하는 데는 한계가 있다. 이에 정부는 공공전세와 별개로 매입약정을 통해 2022년까지 신축 공공임대를 전국에 4만4000가구를 공급할 계획이다. 수도권에 3만3000가구가 공급되는데, 이 중 서울 물량은 2만 가구다. 매입약정 주택은 입주자의 희망에 따라 임대료의 최대 80%를 보증금으로 전환할 수 있는 전세형으로 공급한다. 또 공공전세와 매입약정 주택 활성화를 위해 건설업자에게 주택건설사업 인허가 기간을 단축하는 등 인센티브도 준다.

 

 

자신에게 맞는 임대주택을 찾는다
전세 수요자는 공공임대와 매입약정주택의 성격을 알고 자신에게 맞는 집을 찾기 바란다. 공공임대주택의 표적 집단은 저소득층이기에 대부분 40~50㎡이고, 개중 오래된 주택도 있다. 시중 임대료보다 싼 공공임대주택이 3개월 이상 입주자가 없어서 ‘공실’이 된다는 것은 선호도가 낮은 집일 가능성이 높다.
공공임대주택에는 신규 주택인데도 수급 면에서 불합치가 일어나 공실인 곳도 있다. 토지주택공사나 도시공사는 부지를 확보하기 쉬운 곳에 일정 규모 이상으로 공공주택을 건설하기에 일시에 입주자를 모두 채우기는 어려운 측면이 있다. 실수요자는 가급적 직장에서 가까운 새집을 구하면 좋을 것이다. 
공공전세 주택은 주로 도심 내 단독 택지를 이용해 다세대로 짓는 형태가 많다. 이는 신축매입약정형 임대주택도 마찬가지다. 비주택 공실 리모델링 역시 아파트로 전환되지는 않는다. 건설형 임대주택과 일부 매입임대 주택 정도가 아파트이다. 정부는 공공전세 주택의 매입 단가를 다세대·연립·오피스텔을 포함해 가구당 6억 원으로 올려 최대한 질 좋은 주택을 공급할 방침이다. 정부는 주택 상태가 좋지 않으면 대수선 등 충분한 보수를 한 후 입주자를 받겠다고 하니 실수요자는 집을 점검한 후에 계약하기 바란다. 

 

 

30평대 공공임주택도 공급한다
정부는 중산층이 거주할 수 있는 30평대 공공 임대주택도 확대시킬 계획이다. 2025년까지 6만3000가구를 확충하고, 이후로도 연간 2만가구씩 꾸준히 공급할 계획이다. 
정부는 국민주택, 영구임대주택, 행복주택 등 복잡하게 나눠진 건설 공공임대를 하나로 합친 유형통합 공공임대 추진 계획을 발표한 바 있다. 입주자의 소득기준을 도시근로자월평균소득 130%으로 제한하였는데, 여기에 도시근로자월평균소득 130~150% 구간을 신설하고 주택 전용면적 한도도 기존 60㎡에서 30평대인 85㎡로 늘린다. 전용면적 25평은 분양평수로 33평 내외이다. 
도시근로자월평균소득은 3인가구는 540만원, 그것의 120%인 648만 원, 150%인 810만 원 무주택자도 입주할 수 있다. 현재 청년은 6년, 자녀 있는 신혼부부는 10년 거주가 보장됐는데, 앞으로는 계층 관계없이 소득·자산 요건을 충족하면 30년 거주가 보장된다.
흔히 형편이 어려워지면 “내 월급만 빼놓고 모든 것이 올랐다”고 말한다. 최근 도시의 집값과 전세 임차료는 소득 상승률보다 크게 올랐다. 무주택자는 가구의 세대구성, 소득과 자산의 변화에 따라 ‘공공전세’를 포함하여 적절한 주택을 찾기 바란다. 

참고=국토교통부 http://www.molit.go.kr
이용교 <광주대학교 교수, 복지평론가>
ewelfare@hanmail.net