[이용교 복지상식] 보금자리론 최대 0.35% 포인트 내린다...

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[이용교 복지상식] 보금자리론 최대 0.35% 포인트 내린다...

밝은얼굴 2022. 8. 16. 09:45

[이용교 교수 복지상식]-344(광주드림 2022년 8월 18일 기고)

보금자리론 최대 0.35% 포인트 내린다

이용교

(광주대학교 교수, 복지평론가)

금융위원회는 8월 17일부터 연말까지 보금자리론 금리를 4.25~4.55% 수준으로 적용한다고 밝혔다. 기존 금리보다 최대 0.35%포인트 인하한다.

<보금자리론은 실수요자를 위한 주택담보대출이다>

보금자리론은 약정만기(최장 50년) 내내 대출금리가 고정돼 서민·실수요자가 금리인상 시기에도 영향 없이, 매월 안정적으로 원리금 상환을 할 수 있는 정책금융상품이다.

시중 금리보다 낮기에 연소득 7000만 원 이하(신혼부부 8500만 원, 다자녀가구 1억 원) 가구가 6억 원 이하를 집을 담보대출받을 때만 허용된다. 대출한도는 3억6000만 원이다. 특히 실수요자들을 위한 것으로 주택담보인정비율(LTV) 한도가 최대 70%이다.

<금리가 오르면 원리금도 오른다>

보금자리론은 금융상품이기에 기준 금리가 오르면 오를 수밖에 없다. 최근 지구촌은 코로나19 상황에 풀었던 돈이 인플레이션을 일으킨다고 보고, 적극 회수하기 위해 금리를 올리고 있다.

이에 보금자리론 금리도 가파르게 오르면서 2022년 8월초 4.6~4.85%까지 올랐다. 이에 정부는 서민 차주를 중심으로 변동금리 주택담보대출을 장기·고정금리 정책모기지로 전환하는 안심전환대출 공급방안을 마련하고, 이를 받을 수 없는 이들은 보금자리론을 통해 지원한다.

<신혼부부와 청년이 보금자리론을 많이 이용한다>

서민과 실수요자가 이용할 수 있는 주택담보대출은 보금자리론과 ‘내집마련 디딤돌대출’이 있다. 신혼부부와 청년층이 주로 이용한 보금자리론은 당초 조건이 지금보다 좋았다. 신청자격은 민법상 성년인 대한민국 국민이고, 대출한도는 부동산 등기부등본상 주택의 담보가치의 최대 70%까지 최대 3억 원이며, 대출금리는 연 2.3~2.55%(우대금리 추가적용 가능), 대출기간은 10년, 15년, 20년, 30년이었다.

원리금은 매월 원리금균등분할상환, 원금균등(체감식)분할상환이다. 단, 대출승인일 기준으로 주택가격평가 금액이 6억 원 초과주택은 제외이다. 신청방법은 한국주택금융공사 홈페이지에서 인터넷으로 신청하거나, 농협, 우리은행, 신한은행, 기업은행, 하나은행 등 29개 금융기관에서 신청할 수 있다. 그동안 주택가격이 인상되어 대출한도가 3억6천만 원, 금리는 4.25(10년만기)~4.55%(40년만기)로 인상되고, 대출기간도 50년까지로 연장되었다.

<내집마련 디딤돌대출도 있다>

한편, 내집마련 디딤돌대출의 신청자격은 부부합산 연소득 6천만 원(생애최초의 경우 7천만 원까지) 이하, 순자산 4.58억 원 이하 무주택 세대주가 주택담보가치의 최대 70%까지(최고 2.5억 원)를 연 2.15~3.00%(우대금리 추가적용 가능), 10년, 15년, 20년, 30년까지 대출받는 제도이다.

원리금은 매월 원리금균등분할상환, 원금균등(체감식)분할상환이 있다. 대상주택은 주거면적이 85㎡ 이하 주택으로 은행에서 평가한 주택가격이 5억 원 이하이다. 신청방법은 한국주택금융공사 홈페이지에서 인터넷으로 신청하거나, 농협, 우리은행, 신한은행, 기업은행, 하나은행 등 13개 금융기관에 방문하여 신청할 수 있다.

<금융위원회가 보금자리론 금리를 내렸다>

권대영 금융위원회 금융정책국장은 “국고채 금리가 3.85%까지 올랐다가 최근 3.2% 정도로 안정됐고, 한국은행이 한국주택금융공사에 1200억 원 규모의 출자를 하고, 이 주택금융공사가 발행하는 주택저당증권(MBS)을 매입할 수 있게 하는 등 국고채 수급여건이 좋아진 측면이 있어 보금자리론의 금리를 0.35%포인트 인하하게 됐다”며 “여기에 인터넷 접수 등 각종 우대금리대출 제도를 잘 활용하면 또 0.1%포인트를 더 인하받을 수 있다”고 말했다.

이어 “국고채 5년물이 2020년 초반 1.1%에서 8월 현재 3.8%까지 올랐지만 주택금융공사가 이 (인상분)를 온전히 반영하지 못해 역마진이 났다가 최근 많이 쫓아갔는데 (국고채)금리가 내려가니까 이를 반영하는 것”이라며 “현재 국민들이 모두 어려운 상황인 만큼 연말까지는 일단 동결하고, 내년엔 시장 상황을 본 후 금리를 정하겠다”고 덧붙였다.

<금리 인하, 실수요자가 체감하기는 어렵다>

금리 부담과 주택 거래 시장 위축 등의 영향으로 인기가 식은 보금자리론 수요가 금융당국의 ‘금리 0.35% 포인트 인하 동결’ 조치에도 살아나기 쉽지 않을 것이란 전망이 있다. 내린 금리가 연 4.15~4.55%인데, 보금자리론 실수요자가 체감하는 부담 완화 효과가 작아서다.

무주택자가 시세 6억 원짜리 아파트를 보금자리론 40년 만기 고정금리 연 4.55%로 3억6000만 원을 대출해 집을 구매한다면, 원리금균등상환방식으로 10월에 217만원을 낸 뒤 이후 매달 약 163만원을 내야 한다. 원금균등상환 방식으로는 월별 원리금은 최대 267만여 원이고, 최소 금액은 75만여 원이 된다.

금리가 연 2.95%이던 2021년 6월만 해도 원리금균등방식으로 월 원리금은 약 127만원이었다. 주택 매수 시점이 1년 늦춰진 사이 총이자는 60% 이상 불어난 격이다 보니 수요자의 셈법이 복잡해진다. 주택가격이 우상향이면 대출을 끼고 집을 사는 것이 이익이지만, 소득의 절반을 수십년간 원리금으로 상환해야 한다는 것은 큰 부담이기 때문이다.

<우대형 안심전환대출로 갈아탈 수 있다>

이와 함께 중도상환수수료 없이 저금리로 갈아탈 수 있는 ‘우대형 안심전환대출’도 한국주택금융공사와 6대 은행(국민·기업·농협·신한·우리·하나)을 통해 25조원 규모로 공급된다. 안심전환대출 금리는 연 3.8(10년)~4.0%(30년)이고, 만 39세 이하면서 소득 6000만 원 이하인 경우 연 3.7(10년)~3.9%(30년)가 적용된다.

금리 인상에 따른 서민 주거 불안과 실수요자의 부담을 덜어주려는 게 금융당국의 취지인데, 정작 시장에서는 볼멘소리가 있다. 연 4%대 금리를 두고 수요자마다 시각차가 있는데 정책모기지 특성상 소득 상한선이 있다 보니, 보금자리론 대상 수요자의 원리금 부담을 덜어주는 효과가 작다는 것이다.

이 탓에 보금자리론 대상이 되는 수요자들에겐 ‘구매력’이 현실의 벽이고, 은행 금리보다는 낮은 이자로 대출을 받아 내 집 마련을 하고 싶어도 소득 제한에 걸리는 수요자로선 보금자리론 등은 그림의 떡이다. 서울과 경기권 아파트 시세를 고려하면, 6억 원 이하 매물은 한정적이라 수도권에서는 보금자리론을 이용하는 게 쉽지 않다.

<빚을 내서 집을 살 수 있는 사람도 준다>

주택금융공사에 따르면, 서울 지역 ‘주택구입부담지수’는 2019년 2분기 124.6에서 2022년 1분기 203.7이다. 이는 중간소득가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 구입하는 경우 상환 부담을 보여주는 지표인데, 지수가 높을수록 주택 구매자의 부담이 크다는 의미다. 주택구입부담지수 100은 집을 산 구매자들이 소득의 25%를 빚을 갚는데 써야 한다는 얘기인데, 지수 200은 집을 산 구매자들이 소득의 절반을 빚을 갚는 데 써야 한다는 뜻이다. 최근 집값은 폭등하고, 소득은 별로 오르지 않았기에 집을 살 수 있는 사람도 줄어든다.

한국주택금융공사 https://www.hf.go.kr

금융위원회 https://www.fsc.go.kr

이용교 <광주대학교 교수, 복지평론가> ewelfare@hanmail.net

Translated into Papago

Down to 0.35 percentage point for Bogeumjari Loan

Lee Yong Gyo

(Professor, Welfare Critic, Gwangju University)

The Financial Services Commission announced that it will apply the Bogeumjari Loan rate to 4.25 to 4.55% from August 17 to the end of the year. It will cut interest rates by up to 0.35 percentage points.

Bogeumjari Loan is a policy financial product that allows ordinary people and real consumers to stably repay principal and interest every month without affecting the timing of the rate hike as loan rates are fixed throughout the contract maturity (maximum 50 years).

Since it is lower than the market interest rate, households with an annual income of less than 70 million won (85 million won for newlyweds and 100 million won for multi-child households) are allowed only when they receive a mortgage of 600 million won or less. The loan limit is 360 million won. In particular, it is for real users, and the LTV limit is up to 70%.

Bogeumjari Loan is a financial product, so if the benchmark interest rate rises, it will inevitably rise. Recently, the global community believes that the money released in the COVID-19 situation causes inflation, and is raising interest rates to actively recover it.

As a result, interest rates on Bogeumjari loans also rose steeply, rising to 4.6 to 4.85% in early August 2022. In response, the government will come up with a plan to supply safe conversion loans to convert variable-rate mortgage loans into long-term and fixed-rate policy mortgages, centering on ordinary borrowers, and those who cannot receive them will be supported through Bogeumjari loans.

Mortgage loans available to the common people and real consumers include Bogeumjari Loan and "Stepping Stone Loan for My Home." The nest theory, which was mainly used by newlyweds and young people, was originally better than now. The eligibility for application is Korean citizens who are adults under civil law, and the loan limit is up to 300 million won up to 70% of the collateral value of houses in the real estate register, and the loan rate is 2.3 to 2.55% per year (additional preferential interest rate applicable), and the loan period was 10, 15, 20 and 30 years.

The principal and interest are equal installment repayment of principal and interest and equal installment repayment of principal and interest every month. However, as of the loan approval date, houses with a housing price valuation of more than 600 million won are excluded. The application method can be applied on the Internet on the website of the Korea Housing Finance Corporation, or 29 financial institutions, including Nonghyup, Woori Bank, Shinhan Bank, Industrial Bank of Korea, and Hana Bank. In the meantime, due to the increase in housing prices, the loan limit was raised to 360 million won, interest rates were raised to 4.25 (10-year maturity) to 4.55% (40-year maturity), and the loan period was extended to 50 years.

Meanwhile, the qualification for applying for a stepping stone loan is a system in which up to 70% of the mortgage value (up to 250 million won) of homeless households with a combined annual income of less than 60 million won (up to 70 million won in the first case of their lives) is 2.15 to 3.00% (additional preferential interest rate applicable), up to 30 years.

The principal and interest have an equal installment repayment of principal and interest and an equal installment repayment of principal and interest every month. The target house is a house with a residential area of 85 square meters or less, and the housing price evaluated by the bank is less than 500 million won. For the application method, you can apply on the Internet on the website of the Korea Housing Finance Corporation, or visit 13 financial institutions, including Nonghyup, Woori Bank, Shinhan Bank, Industrial Bank of Korea, and Hana Bank.

Kwon Dae-young, director of the Financial Policy Bureau of the Financial Services Commission, said, "The interest rate on treasury bonds has risen to 3.85%, but has recently stabilized to 3.2%, and the Bank of Korea has made 120 billion won in investment in the Korea Housing Finance Corporation."

"The five-year treasury bond rose from 1.1% in early 2020 to 3.8% as of August, but the Korea Housing Finance Corporation failed to fully reflect this (increase) and recently chased a lot, but it reflects this because interest rates are falling," he said. "We will freeze it by the end of the year and set interest rates next year."

There is a prospect that demand for Bogeumjari loans, which has become popular due to the burden of interest rates and the contraction of the housing transaction market, will not be easy to revive despite the financial authorities' "freeze of 0.35 percentage points in interest rates." The lowered interest rate is 4.15 to 4.55% per year, because the burden relief effect felt by real users is small.

If a homeless person borrows a house with a fixed 40-year interest rate of 4.55% per year for an apartment with a market price of 600 million won, he or she will have to pay 2.17 million won in October and then pay about 1.63 million won every month. The principal and interest per month are up to 2.67 million won, and the minimum amount is 750,000 won.

In June 2021, when interest rates were 2.95 percent per year, the monthly principal and interest were about 1.27 million won in an equal manner. The total interest rate has increased by more than 60% while the timing of housing purchases has been delayed by a year, which complicates the calculation method of consumers. If housing prices are upward, it is profitable to buy a house with a loan, but it is a big burden to repay half of your income with principal and interest for decades.

In addition, the "preferred safe conversion loan," which can be transferred to low-interest rates without prepayment fees, will be supplied to the Korea Housing Finance Corporation and the six major banks (National, Corporate, Nonghyup, Shinhan, Woori, Hana). The interest rate on safe conversion loans is 3.8 (10 years) to 4.0% (30 years), and 3.7 (10 years) to 3.9% (30 years) per year will be applied if you are under 39 years of age and earn less than 60 million won.

The purpose of the financial authorities is to ease housing instability and the burden on real users due to interest rate hikes, but there are complaints in the market. There is a difference in perspective between consumers over interest rates of 4% per year, but due to the nature of policy mortgages, the effect of relieving the burden of principal and interest on consumers subject to nesting loans is small.

For this reason, "purchasing power" is a barrier to reality for consumers who are subject to Bogeumjari loans, and Bogeumjari loans are pie in the sky for consumers who are subject to income restrictions even if they want to buy their own homes with lower interest rates than bank rates. Considering the market price of apartments in Seoul and Gyeonggi-do, it is not easy to use Bogeumjari Loan in the Seoul metropolitan area because sales of less than 600 million won are limited.

According to the Korea Housing Finance Corporation, the "housing purchase burden index" in Seoul was 203.7 in the first quarter of 2022 from 124.6 in the second quarter of 2019. This is an indicator of the burden of repayment when middle-income households purchase mid-priced homes with standard loans, which means that the higher the index, the higher the burden on home buyers. The housing purchase burden index 100 means that buyers who buy a house should spend 25% of their income paying off their debts, and the index 200 means that buyers who buy a house should spend half of their income paying off their debts. Recently, housing prices have soared, and income has not risen much, so fewer people can buy houses.

Korea Housing Finance Corporation https://www.hf.go.kr

Financial Services Commission https://www.fsc.go.kr

Lee Yong-gyo <Gwangju University professor, welfare critic> ewelfare@hanmail.net

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